Thị trường bất động sản Việt Nam đã khép lại năm 2024 với kết
quả phục hồi tích cực nhờ các bước tiến lớn trong việc hoàn
thiện hành lang pháp lý với các thông tin ngày càng minh bạch,
rõ ràng cho mọi thành phần tham gia.
Đà phục hồi rõ rệt qua từng quý
Theo đó, thị trường bất động sản năm 2024 đã bước qua giai đoạn
khó khăn nhất với nhiều kết quả phục hồi tích cực và vẫn đang
bám sát tiến trình phục hồi cùng nhiều dư địa tăng trưởng trong
tương lai nhờ động lực từ các yếu tố hỗ trợ từ kinh tế vĩ mô,
chính sách điều hành, và nhu cầu thị trường.
Cuối quý 1/2024, thị trường đón nhận một lượng lớn các môi giới
bất động sản, sàn giao dịch bất động sản quay trở lại “vận hành”
thị trường khi các chủ đầu tư bắt đầu kích hoạt triển khai hàng
loạt dự án với quy mô ngày càng lớn. Một số dự án có tiến độ
triển khai tốt đã chính thức nhận cọc. Các dự án mới mở bán, từ
sản phẩm đất nền, nhà phố, biệt thự, căn hộ,... đều ghi nhận mức
độ quan tâm, giao dịch và giá bán tăng trưởng tốt trên cả thị
trường sơ cấp và thứ cấp.
Quý 2/2024, đà phục hồi của thị trường bất động sản tiếp tục
được duy trì, nguồn cung và lượng giao dịch trong quý tăng
trưởng mạnh, lần lượt gấp 3 và gần 4 lần so với cùng kỳ năm
2023. Đặc biệt, thông tin Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm
2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và khoản 2, điều 209
của Luật các tổ chức tín dụng sẽ có hiệu lực sớm trước 5 tháng,
càng tiếp thêm niềm tin cho các chủ thể hoạt động trong lĩnh vực
bất động sản “sẵn sàng tái nhập cuộc”.
Sang đến quý 3, các quy định pháp lý về nhà ở, đất đai và kinh
doanh bất động sản được chính thức “bấm nút” có hiệu lực, loại
bỏ tâm lý “trước giờ G” của cả thị trường. Thị trường cũng bắt
đầu ghi nhận những dấu hiệu thể hiện sự “tăng nhiệt" với câu
chuyện đấu giá đất tại các khu vực vùng ven Hà Nội “nóng” hơn
bao giờ hết. Sức nóng của thị trường còn được dẫn dắt bởi phân
khúc căn hộ, có mặt bằng giá liên tục tăng cao, thiết lập mặt
bằng mới trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.
Qua đến quý cuối năm, trước sự “ấm” lên của thị trường, nhiều
chủ đầu tư bất động sản thay đổi kế hoạch, “tung” hàng sớm hơn
dự kiến, kèm nhiều chính sách ưu đãi, giúp nguồn cung nhà ở
“vượt” dự báo.
Theo đó, nguồn cung bất động sản nhà ở năm 2024 tăng trưởng mạnh
theo năm với ngày càng nhiều các dự án quy mô lớn mở bán vào
thời điểm cuối năm cùng các chính sách thanh toán ưu đãi, linh
hoạt. Tại thời điểm cuối năm 2024, thị trường bất động sản ghi
nhận khoảng 56 nghìn sản phẩm chào bán trên thị trường sơ cấp,
tương đương với thời điểm cuối năm 2023 do nhiều dự án “giải
phóng” được lượng lớn hàng tồn trong bối cảnh thị trường phục
hồi.
Tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận khoảng gần 81
nghìn sản phẩm chào bán, tăng hơn 40% so với năm 2023. Trong đó,
có 65,376 sản phẩm chào bán mới, gấp khoảng 3 lần so với năm
2023, nhưng mới chỉ bằng khoảng 7% so với năm 2018 - năm chưa
xảy ra đại dịch. Riêng quý 4/2024, thị trường ghi nhận 28 nghìn
sản phẩm chào bán mới, gấp 2 lần so với quý trước và gấp 4 lần
cùng kỳ năm 2023.
Lượng giao dịch trong năm 2024 cũng tiếp tục tăng trưởng ổn định
khi nguồn cung được cải thiện cả về lượng và chất. Nhu cầu mua
bất động sản, bao gồm cả để ở và đầu tư rất cao và đang không
ngừng tăng cùng tốc độ đô thị hóa và quá trình phát triển kinh
tế, trên nền tảng hành lang pháp lý được hoàn thiện.
Tính chung cả năm 2024, toàn thị trường ghi nhận hơn 47 nghìn
giao dịch thành công, tương đương với tỷ lệ hấp thụ đạt 72%. Với
hơn 50% lượng giao dịch sơ cấp được đóng góp bởi nhu cầu đầu tư.
Trong đó, có một lượng đầu cơ nhất định.
Đà tăng giá đã chậm lại
Giá bán nhà ở phục hồi và tăng liên tục từ đầu năm do nguồn cung
tăng trưởng mạnh theo năm nhưng vẫn thiếu và yếu so với cầu nhà
ở thực tế của thị trường - ước tính tăng thêm 1 triệu đơn vị nhà
ở mỗi năm ở khu vực đô thị. Do các dự án mới tiếp tục được hoàn
thiện ở mức tiêu chuẩn cao với chi phí đầu tư, nhất là các chi
phí liên quan đến đất đai tăng cao. Nhất là phân khúc căn hộ
chung cư, tại các thành phố lớn.
Nghiên cứu về chỉ số giá căn hộ chung cư, phản ánh mức biến động
giá bán bình quân của các dự án trong tập mẫu 150 dự án được
VARS chọn lọc và quan sát cũng cho thấy, tính đến thời điểm cuối
năm 2024, giá bán trung bình của cụm mẫu dự án ở TP Hà Nội đã
tăng 72,4% so với quý 2/2019. Theo sau là Đà Nẵng với mức tăng
so với kỳ gốc đạt 49,9%. Trong khi TP HCM chứng kiến mức tăng
chậm hơn, khoảng 34,3% so với kỳ gốc khi thị trường mới bắt đầu
ghi nhận các dự án mở bán từ quý 3.
Giá bán sơ cấp tăng cao và chưa có dấu hiệu “dừng lại”, tạo động
lực dẫn dắt và duy trì mặt bằng giá căn hộ chung cư thứ cấp
“neo” cao, vượt xa giá trị thực. Tuy nhiên, thực tế nguồn cung
và thanh khoản ở mức trung bình. Giao dịch chuyển nhượng căn hộ
tập trung chủ yếu ở các dự án nằm trong đại đô thị, có hệ thống
hạ tầng, tiện ích đồng bộ, hiện đại với mức giá tăng hợp lý.
Nhu cầu đầu tư phục hồi, giá bán căn hộ chung cư tăng cao, giúp
các dự án thấp tầng mở bán với giá bán ngày càng tăng cao vẫn
được hấp thụ khá tốt. Giá các sản phẩm thấp tầng tại các đại đô
thị đã hình thành và thu hút cư dân đến ở phục hồi so với
“đỉnh”. Trong khi giá chuyển nhượng tại một số dự án thấp tầng
vẫn đi ngang ở mức cao vì bị bỏ “hoang”.
Giá đất nền, đã tách thửa, pháp lý đầy đủ cũng phục hồi và tăng
trưởng mạnh trong bối cảnh nguồn cung đất nền giảm do quy định
“siết” phân lô bán nền. Đặc biệt, các lô đất giá trị thấp,
khoảng dưới 30 triệu đồng/m2 tại các thành phố có hạ tầng đã
phát triển hoặc đã có kế hoạch phát triển được “săn đón”, với
mức giá tăng từ 15% so với cuối năm trước, do giá trị đầu tư
không quá cao, còn nhiều dư địa tăng trưởng.
Trong bối cảnh giá nhà đất thổ cư tại 2 đô thị đặc biệt cũng đã
liên tục tăng và thiết lập mặt bằng mới ở mức cao, vượt quá khả
năng tiếp cận của đa số khách hàng. Nhà đầu tư có xu hướng dịch
chuyển nhu cầu “săn lùng” nhà đất thổ cư sang các tỉnh, thành
vùng ven với mức giá “mềm” hơn và nhiều dư địa tăng trưởng nhờ
hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng, quy hoạch đô thị,...
Tới thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản vẫn đang chuyển
động tích cực. Thanh khoản trên thị trường đang có xu hướng giảm
nhẹ ở phân khúc cao cấp, nhưng vẫn duy trì ổn định ở các sản
phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu ở thực, giá trị hợp lý với các
yếu tố cấu thành bao gồm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cây
xanh, hồ nước, khu vui chơi, thương mại, công tác quản lý, an
ninh…
Theo VARS, để thị trường phục hồi, phát triển theo hướng an
toàn, lành mạnh, bền vững, các chủ đầu tư cần đảm bảo mức giá
phù hợp với sức mua của thị trường, thay vì tập trung vào lợi
nhuận ngắn hạn.
Theo Diệu Hoa/Diendandoanhnghiep.vn